Игорь Мизрах советует быть внимательнее при покупке недвижимости

Игорь Мизрах известен как большой специалист в юридической области. К нему за помощью и консультацией обращаются как простые украинцы, так и чиновники, депутаты, работники администраций. При этом Игорь Мизрах старается никому не отказывать в помощи. Вместе с тем, он часто пишет юридические советы, таким образом обобщая практику и сразу отвечая на часто задаваемые вопросы.

Спрос на квартиры за городом снова растет. Поэтому стоит знать, как обойти риски, которые ждут потенциального инвестора, и заранее обезопасить себя от недобросовестных застройщиков.

Украинцы все чаще выбирают загородное жилье - преимущественно в многоэтажных застройках. Этому есть несколько причин, одна из главных - цена. Стоимость квадратных метров в пригороде на треть доступнее аналогичных в спальных районах, например, Киева. Кроме того, в отношении свежий воздух и отсутствие суеты мегаполиса тоже склоняют выбор в пользу пригорода.

Именно поэтому, как утверждают профильные специалисты, спрос на такое жилье с начала 2019 вырос на 3-5%, а тех, кто покупает коттеджи или земельные участки, стало больше на 5-12%.

Надеюсь, несколько юридических советов пригодятся потенциальным покупателям, или, как их сейчас модно называть, инвесторам. Поэтому, чтобы не попасть на недобросовестных застройщиков вообще мошенников, следует ответить на ряд важных вопросов.

А что, собственно, покупаем?

Основной риск инвестирования в новое жилье - качество. Есть распространенный миф: если с юридической точки зрения все чисто - можно инвестировать. Однако прежде чем начать изучать бумаги, стоит проверить особенности строительства жилья:

- материал, из которого возводят стены;

- подведение коммуникаций к дому;

- способ отопления, электро и водоснабжения - через городские коммуникации/автономные средства обеспечения;

- качество окон и гарантии на них;

- наличие паркингов/подземных паркингов. Следует осознать, что на участке площадью 6 соток проблематично сосуществования, например, трех многоэтажек (как для коммунального и бытового обеспечения, так и в качестве парковки).

- состояние сдачи объекта в эксплуатацию (первичный ремонт и т.п.);

- наличие транспортной развязки;

- информация об объектах, которые существовали на участке до ее застройки - например, завод/кладбище/свалка;

- наличие/отсутствие ограничений для инвестора по изменению (частичного изменения фасада) - например, монтаж кондиционеров и/или остекление лоджий/балконов.

Это первый и основной совет, о котором необходимо помнить инвестору. Важности все эти вопросы приобретают для инвесторов, которые собираются приобрести недвижимость для себя, а не на продажу.

Бурное развитие Киева и пригорода, рост спроса и предложения дает возможность застройщикам грешить и качеством материалов и качеством работ.

Дома могут строить с чего угодно. Отсюда часто и весьма умеренные цены. А покупатели, которые удовлетворяют потребность в собственном жилье, только после покупки квартиры начинают задумываться - а что же они приобрели?

Есть и преимущество инвестирования в загородную недвижимость. Сейчас у столицы, да и в самом Киеве, рынок достаточно организован. Процент долгостроев или объектов, которые не сдают в эксплуатацию, достаточно низкий. Застройщики в основном успешно завершают свои объекты. Поэтому риск - в качестве квартиры или дома, вы хотите приобрести.

Следует помнить, что при принятии объекта покупатель подписывает документы об осмотре и обнаружения/отсутствие недостатков. Как правило, такие бумаги подписывают пакетом и особого внимания на них не обращают. Без ответа на приведенные вопросы подтвердить, что обнаруженные недостатки не могли быть известны инвестору, становится довольно трудно.

Как проверить застройщика?

Еще один вопрос инвестора - можно ли доверять застройщику?

Сейчас открыты официальные ресурсы Минюста, позволяющие это сделать, не выходя из дома:

- Государственный реестр предприятий и организаций - https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch (по названию или уникальным идентификационным кодом юридического / физического лица можно проверить и «чистоту» регистрации, и уставный капитал компании). Информацию можно получить бесплатно, нужен лишь доступ к сети Интернет;

- Государственного реестра прав - https://online.minjust.gov.ua/login. Этот реестр требует предварительной регистрации и электронной цифровой подписи (который можно оформить бесплатно в течение трех минут). Стоимость доступа составляет 23 грн. Можем проверить, действительно ли продавец является собственником объекта, земельного участка;

- официальный интернет-портал «Судебная власть» https://court.gov.ua/fair/. С помощью этого реестра можно получить сведения (за период с 2013 года и по сей день) о судебных процессах, участниками которых могут быть покупатели/продавцы/посредники - как юридические, так и физические лица.

Мерой ответственности участников такого юридического лица, как общество с ограниченной ответственностью, является уставной капитал.

Если вы покупаете квартиру за 3 миллиона гривен, а капитал ООО - продавца составляет тысячу гривен, да еще и представлен несколькими физическими лицами, то вернуть вложенные средства (даже после обращения в суд) фактически невозможно.

Чтобы не попасть на шарлатанов, стоит их проверить и на тех ресурсах, которые составляют централизованный анализ застройщиков.

Специалисты в области права и эксперты по недвижимости дают свои характеристики застройщикам.

Чем может обернуться занижение оценочной стоимости жилья?

Хотел бы подчеркнуть еще один важный аспект инвестирования. Он связан с занижением рыночной стоимости недвижимости. А этим на рынке нового жилья грешат системно. Причина банальна - это хоть и не намного, но уменьшает стоимость оформления квартиры. На это с радостью идут покупатели, экономя средства.

Однако смоделируйте ситуацию, когда, скажем, вы обнаружили скрытый недостаток квартиры и хотите инициировать спор о возврате суммы, за которую ее приобрели, или добиться выплаты компенсации. Когда спор возникает, получить обратно вы сможете не то, что принесли в чемодане (то есть реальную стоимость квартиры), а то, что указано в договоре.

В случае продажи такого жилья по значительно более высокой цене, чем вы приобрели, появляется риск дополнительной налоговой нагрузки. С каждым годом все тщательно отслеживаются денежные потоки. Контроль со стороны за состоянием личности и правильностью начисления и уплаты налогов дает основания говорить, что системное занижение рыночной стоимости жилья - риск, которого надо избегать. Безопасность завтрашнего дня стимулирует прозрачности операции с недвижимостью.

Автор: Игорь МИЗРАХ

ТОП новости

Вход

Меню пользователя